לומדים

ממה מורכבת המשכנתא?

כל משכנתא מורכבת מקרן  (סכום ההלוואה המקורי, אותו אתם מקבלים מהבנק) ומריבית (המחיר של ההלוואה, הנקוב באחוזים). 
מעבר לכך, כל אחד ממסלולי ההלוואה מתאפיין במספר פרמטרים: שיטת ההחזר, ההצמדה למדד, סוג הריבית, הגבלת תמהיל המשכנתא (על פי הוראות בנק ישראל),  אפשרות לפירעון מוקדם, טווח שנים (תקופת ההלוואה האפשרית) וסוג המטבע בו מתנהלת ההלוואה.
 

• שיטות החזר ההלוואה - בישראל נהוגות מספר שיטות חישוב להחזרים החודשיים של המשכנתא: שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בוליט (הקרויה לעתים גם “בלון”). לכל שיטה יתרונות משלה, ועליכם לבחור את שיטת ההחזר המתאימה לכם. חשוב לדעת: בכל המסלולים ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת שפיצר, אך רק בחלקם ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת קרן שווה או בשיטת בולט.
• שפיצר -שיטת חישוב המאפשרת תשלום חודשי קבוע לאורך כל חיי ההלוואה, הכולל החזרי קרן ותשלומי ריבית. בשיטה זו, משתנה היחס בין החזר הקרן להחזר הריבית לאורך חיי ההלוואה.
• קרן שווה – בשיטת חישוב זו סכום ההחזר החודשי הולך ופוחת לאורך חיי ההלוואה. הסכום שמוחזר על חשבון הקרן הוא קבוע לכל תקופת ההלוואה, ואילו וההחזר על חשבון הריבית יורד לאורך התקופה, כך שההחזר החודשי הולך ויורד לאורך זמן.
• בוליט- בשיטת חישוב זו משלמים מדי חודש את הריבית בלבד (ופרשי הצמדה ושער אם קיימים). בסוף תקופת ההלוואה משלמים בתשלום חד פעמי את מלוא סכום הקרן והריבית שתיוותר.
• הצמדה למדד - כל הלוואה יכולה להיות צמודה או לא צמודה למדד זה או אחר. ההצמדה למדד משפיעה על יתרת ההלוואה שנותרה לתשלום ועל ההחזר החודשי – אם המדד עולה, יתרת ההלוואה וההחזר החודשי עולים בהתאם. כאשר מדברים על “הצמדה למדד” בישראל, מתכוונים בדרך כלל להצמדה למדד המחירים לצרכן. המדד מפורסם מדי 15 בכל חודש, ומבטא את שיעור האינפלציה בישראל.
• סוג הריבית - הריבית, כאמור, היא המחיר של הכסף אותו אתם מקבלים מהבנק. באופן כללי, הריביות נחלקות לשני סוגים: ריבית קבועה – וריבית משתנה. כאשר הריבית קבועה, היא נותרת כמו שהיא לאורך כל חיי המשכנתא. בהלוואות בריבית משתנה, הריבית נקבעת על פי “עוגן” – פרמטר אובייקטיבי וידוע מראש. כאשר העוגן עולה – הריבית עולה באותו שיעור, וכאשר העוגן יורד – הריבית יורדת בהתאם.
  כל בנק יכול לקבוע עוגן שונה, העונה על הקריטריונים שנקבעו על ידי בנק ישראל. כאשר אתם בוחרים במסלול בריבית משתנה, הריבית שאתם מקבלים מתעדכנת על פי העוגן הרלוונטי למסלול ההלוואה שבחרתם, בנקודות הזמן כפי שנקבעו בתנאי המשכנתא (למשל: מדי שנה, מדי שנתיים, מדי חמש שנים וכו’). לפירוט המסלולים והעוגנים השונים בכל מסלול לחצו כאן>>

 
איך הבנק קובע את גובה הריבית?
חשוב לדעת שהריבית אינה נקבעת באופן שרירותי. תמחור הריבית מושפע, בין היתר,  ממגוון  פרמטרים:  מיקום הנכס, עלותו, הכנסות הלווים, התחייבויות נוספות שלהם, ההיסטוריה הפיננסית של  הלווים, נתוניהם האישיים, תקופת ההלוואה, תמהיל המשכנתא, אחוז המימון, יחס ההחזר, וכן נתונים נוספים.
 
הגבלת תמהיל המשכנתא
על פי הנחיית בנק ישראל, קיימות הגבלות על תמהיל המשכנתא אותה אתם יכולים לקחת.
להרחבה לחצו כאן >>
 
אפשרות פירעון מוקדם
משכנתא היא, ברוב המקרים, הלוואה לטווח ארוך.  יחד עם זאת, לעיתים הלווים מבקשים  לפרוע את המשכנתא  (או את חלקה) לפני תום תקופת ההלוואה,  או להחליף במהלך תקופת ההלוואה את מסלול הלוואה  (כלומר, למחזר את המשכנתא). במקרה כזה, ייתכן ותדרשו לשלם עמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה.
עמלת הפירעון המוקדם מורכבת מרכיבים שונים, הנקבעים על פי מסלול ההלוואה.
לפירוט העמלות לחצו כאן >>
שימו לב: בחלק מהמסלולים יש אפשרויות לפירעון מוקדם ללא תשלום עמלות (למעט עמלה תפעולית) לאורך כל תקופת ההלוואה או בנקודות זמן מסוימות.
 

 
לשלב הבא>>

 
אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. התנאים המחייבים הם אלה המפורטים בחוזים שייחתמו בין הלווים לבין הבנק. העמדת המשכנתא ותנאיה נתונים לשיקול דעת הבנק.